Większość działających na terenie Polski banków jest skłonna udzielić kredytu, który pokrywałby w całość koszty związane z zakupem nieruchomości i choć na pierwszy rzut oka takie rozwiązanie wydaje się niezwykle korzystne dla kredytobiorcy, to niesie ze sobą znaczne, dodatkowe koszty.
Wspomniane dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym generuje min. ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. Na czym polega instytucja ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Przykładowo. Klient zaciąga kredyt hipoteczny z wymaganym wkładem własnym na poziomie 20% wartości kupowanej nieruchomości. Kredytobiorca posiada jednak tylko 10% wartości kupowanej nieruchomości, czyli połowę wkładu własnego. Bank decyduje się mimo to udzielić kredytu i pokryć 90% wartości nieruchomości, dokładając kredytobiorcy brakująca sumę do wymaganego wkładu własnego. W takich okolicznościach bank zawiera umowę ubezpieczeniową niskiego wkładu własnego z towarzystwem ubezpieczeniowym. Zastosowanie rozwiązania zabezpieczającego w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego podyktowane jest Rekomendacją „T”, wydaną przez Komisję Nadzory Finansowego. W założeniu ma chronić sektor finansowy przed reperkusjami nadmiernej akcją kredytową skierowanej do klientów wysokiego ryzyka.
Słowo „ubezpieczenie” może być tu nieco mylące, bowiem ubezpieczenie działa wyłącznie w interesie banku, a nie kredytobiorcy, który de facto ponosi jego koszty. Jeżeli bowiem kredytobiorca przestanie obsługiwać kredyt, to ubezpieczyciel wypłaci odpowiednie odszkodowanie bankowi, ale następnie będzie dochodził zwrotu wypłaconej kwoty od kredytobiorcy. Wbrew temu jak generalnie działają ubezpieczenia, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie stanowi żadnej formy ubezpieczenia dla kredytobiorcy który płaci składki ubezpieczeniowe, lecz stanowi wyłącznie mechanizm zabezpieczający interes banku.
Niestety umowa ubezpieczenia zawarta pomiędzy bankiem, a towarzystwem ubezpieczeniowym nie jest jawna dla klienta. Warunki, od których zależy wypłata sumy ubezpieczenia i przeniesienie roszczeń z banku na towarzystwa ubezpieczeniowego wobec kredytobiorcy nie są mu znane. Nie jest również pewne, czy koszt ubezpieczenia podany w umowie, to rzeczywisty koszt jaki ponosi bank na rzecz towarzystwa ubezpieczeniowego, czy też może bank dodatkowo dolicza jeszcze swoją marżę do kosztu ubezpieczenia. Wreszcie, kredytobiorca nie może dokonać zabezpieczenia niskiego wkładu własnego w inny sposób, na przykład poprzez ustanowienie dodatkowej hipoteki.
W rzeczywistości wiele banków stosuje zapisy, o ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego niezgodnie z prawem, często wprowadzając powyżej wspomniane, niejasne dla klienta klauzule.
O skali zjawiska świadczą ostatnie wyroki sądów, które coraz częściej uznają klauzule zawarte w umowach kredytowych za klauzule abuzywne (niedozwolone). Skutkuje to ich bezskutecznością wobec kredytobiorcy, któremu przysługuje zwrot zapłaconych składek z tego tytułu. Pozew, o zwrot składek ubezpieczeniowych składa się w sądzie miejscowo właściwym dla banku. Od chwili wytoczenia powództwa można również żądać zapłaty odsetek ustawowych od żądanej kwoty. Należy jednak pamiętać, że roszczenie, o zwrot zapłaconych składek przedawnia się po 10 latach, co oznacza, że kredytobiorcy z lat 2006 – 2007 mają ostatni dzwonek na odpowiednie kroki prawne.
